Építési engedély nélküli építkezés következményei: bírság, bontás vagy utólagos engedély?

Mit tehet a tulajdonos, ha utólag derül ki, hogy az építkezés szabálytalan volt?

1. Bevezetés: miért fontos az építési engedély?

Az építési engedély rendszere (és az ehhez kapcsolódó hatósági felügyelet) arra szolgál, hogy az építmények – családi házak, bővítések, melléképületek stb. – műszaki biztonságban, jogszerű keretek között jöjjenek létre. Ha engedély nélkül kezdődött el egy építkezés, vagy az építés eltér a jóváhagyott tervektől, akkor az építtetőnek többféle következménnyel kell számolnia: bírság, bontási kötelezettség, vagy az épület utólagos legalizálása (fennmaradási engedély).

A gyakorlat azonban nem mindig fekete-fehér: van, amikor a szabálytalanság utólag is “orvosolható”, más esetekben viszont a hatóság jogszerűen kötelezheti a bontást is. Az alábbiakban végigvesszük a legfontosabb tudnivalókat.

2. Jogszabályi keretek – mi szabályozza?

2.1 Az építésügyi bírság rendelete (245/2006. (XII. 5.) Korm. rendelet)

E rendelet határozza meg az alapokat arra, hogy mikor és mekkora bírság szabható ki engedély nélküli vagy eltérő építési tevékenység esetén.

• Az engedély nélküli építési tevékenység esetén az építményérték 20%-a lehet alap a bírság meghatározásához.

• Ha az építés eltér az engedélyezett tervtől, akkor az eltérésre vetített százalék (pl. 12 %) alkalmazható.

• Az alapbírságok 2023. szeptemberétől emelkedtek: például engedély nélküli építés esetén az alapbírság 260 000 forintra nőtt.

2.2 Az új 281/2024. (IX. 30.) Kormányrendelet

2024. szeptember 30-tól hatályba lépett egy új szabályozás, amely módosításokat vezet be az építési engedélyezés, az egyszerű bejelentés és a fennmaradási engedély szabályaiban is. Például:

2025. Az engedélyek hatálya módosul: az engedély + a módosított engedély együtt élvezik az eredeti hatályt.

2026. Bizonyos korábbi kivételek és mentességek módosulnak.

2.3 Építési törvény (2023. évi C. törvény az építészetről)

Ez a törvény is tartalmaz olyan előírásokat, amelyek megtilthatják az építkezést vagy változtatásokat, ha az illető terület településképi, településrendezési vagy védelmi szempontból korlátozott.

3. A következmények: mi történik, ha lebuksz?

3.1 Építésügyi bírság

Az első (és leggyakoribb) szankció az, hogy az építésügyi hatóság bírságot szab ki.

• A bírság összegét az építmény értéke, típusa, mérete és készültségi fok alapján határozzák meg.

• szeptemberétől az alapbírság mértéke emelkedett: például engedély nélkül végzett építési tevékenység esetén 260 000 Ft alapbírság.

• Fontos: a bírság mértéke csökkenthető, ha az építtető a korábbi szakaszokban tett előrelépést, vagy ha a tervhez viszonyított eltérés kisebb.

3.2 Bontási kötelezettség

Ha az építmény nem felel meg az építésügyi előírásoknak, a hatóság rendelhet elbontást vagy részbeni bontást – különösen, ha a fennmaradási engedély nem engedélyezhető.

Az egyszerű bejelentés nélküli építkezésnél a hatóság gyakran kötelezettséget ad, hogy az épületet vissza kell alakítani, bontani kell a szabálytalan részeket, vagy eltávolítani azokat.

3.3 Fennmaradási engedély (utólagos engedélyezés)

Ha szabálytalanul építettek, a tulajdonos kérelmezheti a fennmaradási engedélyt: az építmény utólagos engedélyezése, ha műszaki és jogi szempontból eleget tesz az előírásoknak.

• Ha az épület megfelel a szabályoknak és kapható fennmaradási engedély, akkor utólag legalizálható, használható.

• Fontos korlát: csak tíz éven belül végzett engedély nélkül épített építményekre lehet fennmaradási engedélyt kérni.

• Ha az építés régebbi, akkor már nem lehet bírságot kiszabni, bontást rendelni vagy utólagos engedélyt adni, de az épület jogilag “nem létezik” (az ingatlan-nyilvántartás nem tünteti fel).

4. Mit tehet a tulajdonos, ha utólag kiderül, hogy szabálytalan az építkezés?

Ha már megtörtént a szabálytalanság, következő lépések lehetségesek:

4.1 Adatgyűjtés, információk beszerzése

• Keress elő minden rendelkezésedre álló tervdokumentációt (műszaki tervek, engedélyek, levelezés a hatóságokkal).

• Felmérő mérnök vagy statikus bevonása: mérd fel, hogy az építmény valóban műszakilag megfelel-e az előírásoknak.

• Kérj tájékoztatást az illetékes építésügyi hatóságtól, hogy pontosan mely szabályokat sértetted, és milyen követelmények állnak az engedélyezés útjába.

4.2 Fennmaradási engedély kérelem

Ha a szabálytalan építmény még 10 éven belül épült:

• Be kell adni a fennmaradási engedély iránti kérelmet.

• A benyújtott kérelemnek meg kell felelnie a hatályos jogszabályoknak (az aktuális előírásokat kell alkalmazni).

• A fennmaradási engedély gyakran díjköteles, és lehet, hogy bírsággal is járhat, ha az építmény korábban nem volt engedélyezve.

• Ha nem engedélyezhető a fennmaradás, a hatóság dönthet bontásról, illetve arra kötelezhet, hogy a szabálytalan részeket szereljék le vagy igazítsák.

4.3 Hatósági bizonyítvány kérés (10 év elteltével)

Ha több mint tíz év telt el:

• Az új jogszabályok szerint nem lehet bírságot kiszabni, bontást rendelni vagy engedélyt adni az engedély nélkül épült építményekre.

• Viszont kérhető egy hatósági bizonyítvány, amellyel igazolható, hogy az építmény jogszerűen nem volt engedélyezhető.

• A hatósági bizonyítvány kiadása esetén az építmény nem lesz automatikusan jogaiban “szabályos”, de nem lesz jogos a jogi szankció sem.

4.4 Szerzői módosítás — bontás vagy átalakítás

Ha a fennmaradási engedély nem adható meg:

• A hatóság kötelezhet arra, hogy átalakítsd vagy bontsd el a szabálytalan részeket.

• Előfordulhat, hogy a szabálytalan épület használhatatlan részeinek eltávolítása szükséges, mielőtt egy jogszerű állapot kialakítható lenne.

5. Gyakori kérdések, tévhitek

Kérdés	Válasz
Alapozásig nem büntetnek?	Ez nem garantált: a bírság kiszabása a készültségi állapot és a hatóság mérlegelése alapján történik.
Lejár az engedélyem – akkor mit?	Az új szabályok szerint az engedélyek már négy évig érvényesek, és a hosszabbítás lehetősége megszűnt.
Ha régebben épült (10+ év) – teljesen védett vagyok?	Igen, általánosságban már nem lehet jogi szankciót, de az épület szabálytalansága jogilag fennáll.
Ha a szabályok változtak – előnyösebb jogot lehet alkalmazni?	Igen – az építésügyi hatóság köteles a tulajdonosra nézve kedvezőbb jogszabályt alkalmazni.

Az engedély nélküli építkezés komoly kockázatokat hordoz magában – a bírság csak az első lépés. Az utólagos fennmaradási engedély lehetőségét 10 éven belül lehet kérvényezni, ha a műszaki feltételek teljesíthetők. Ha már túl sok idő telt el (10+ év), akkor a hatóság nem indíthat szankciókat, de az épület jogi státusza nem “szabályos”. Mindig érdemes szakemberrel (építész, jogász) konzultálni, mielőtt kérelmet nyújtasz be vagy intézkednél. Ne halogasd: ha szabálytalanság gyanúja merül fel, a gyors reagálás (dokumentumgyűjtés, műszaki vizsgálat) sokat segíthet.

Fontos tudnivaló / Felelősség-kizárás

A blog cikkei kizárólag általános tájékoztatás célját szolgálják, és nem minősülnek jogi vagy pénzügyi tanácsadásnak. A közölt információk nem helyettesítik az adott ügy részletes vizsgálatát, és nem alkalmasak konkrét döntések meghozatalára. Konkrét jogi vagy pénzügyi kérdés esetén kérjük, keressen fel képzett szakembert az adott területen, aki az Ön körülményei alapján személyre szabott tanácsot tud nyújtani.