Használati megosztás vagy társasházzá alakítás? – Közös tulajdon rendezése lépésről lépésre
- marketingdrkoncz
- okt. 17.
- 3 perc olvasás
Mikor melyik megoldás célszerű, milyen költségekkel és jogi következményekkel jár.
Közös tulajdon rendezése lépésről lépésre
A közös tulajdon sokszor jó ötletnek tűnik, amíg mindenki egyetért. De ha az évek során megváltoznak az élethelyzetek, jöhetnek a viták: kié a padlás, ki fizeti a felújítást, kinek a dolga a kert? Ilyenkor felmerül a kérdés: hogyan lehet rendezni a közös tulajdont jogilag? A két leggyakoribb megoldás: használati megosztási szerződés vagy társasházzá alakítás. Nézzük meg, melyik mikor célszerű, milyen költségekkel jár, és milyen jogi következményei vannak.
1. Miért kell rendezni a közös tulajdont?
Közös tulajdon jön létre, ha egy ingatlannak több tulajdonosa van – például öröklés, válás, ajándékozás vagy közös vásárlás során.A gond ott kezdődik, hogy minden tulajdonosnak egyforma joga van az egész ingatlanhoz, függetlenül attól, hogy ténylegesen melyik részét használja.
Ez a gyakorlatban rengeteg vitát szül:
„Én újítok, te nem fizetsz.”
„Te kiadod a részed, de a közös költséget rám terheled.”
„Szeretném eladni a saját lakrészemet, de nem tudom külön értékesíteni.”
A megoldás az, ha a közös tulajdont használati megosztással vagy társasházi szétválasztással rendezitek.
2. Használati megosztás – gyors és rugalmas megoldás
A használati megosztás (más néven használati megállapodás) egy szerződés a tulajdonostársak között, amely pontosan meghatározza, ki az ingatlan melyik részét használhatja kizárólagosan.
✍️ Hogyan működik?
A felek írásban megállapodnak arról, ki melyik lakrészt, helyiséget, udvarrészt, garázst vagy melléképületet használja.A tulajdoni arány nem változik – az ingatlan egy helyrajzi számon marad, csak a használat rendeződik.A szerződést ügyvéd készíti és a földhivatalnál megjegyzésként be lehet jegyeztetni.
✅ Előnyei
Gyors és olcsó megoldás.
Nem kell építészeti terv, hatósági engedély vagy hosszú eljárás.
Rögzíti a használatot, elkerülhetők a viták.
Rugalmas: bármikor módosítható közös megegyezéssel.
⚠️ Hátrányai
Nem keletkezik önálló ingatlan. Az egész továbbra is közös tulajdon.
Eladás nehezebb: a tulajdoni hányadot csak a többiek elővásárlási jogával lehet értékesíteni.
Jogbiztonsága korlátozott: a megállapodás megszűnik, ha új tulajdonos lép be, aki nem ismeri el.
💰 Költségek
Ügyvédi díj: kb. 80–150 ezer forint.
Földhivatali megjegyzés: 6–7 ezer forint.
Időtartam: néhány hét alatt lezárható.
🧩 Mikor célszerű?
Ha a felek között nincs konfliktus.
Ha nem cél az eladás, csak a használat tisztázása.
Ha gyors, átmeneti vagy költséghatékony megoldást keresel.
3. Társasházzá alakítás – jogilag önálló lakások létrehozása
A társasházzá alakítás a jogilag rendezettebb, de hosszabb és költségesebb út. Ilyenkor az ingatlan albetétekké válik – vagyis minden lakás, garázs vagy üzlet önálló helyrajzi számot kap.
🏗️ Hogyan működik?
Készül egy társasház-alapító okirat, ügyvéd közreműködésével.
Készülnie kell építészeti és földmérési tervnek, amely igazolja, hogy a lakások önállóan használhatók.
A földhivatal ezután bejegyzi az új albetéteket (pl. 1234/A/1, 1234/A/2 stb.).
Létrejön a társasház, közgyűléssel, közös képviselővel, SZMSZ-szel.
✅ Előnyei
Minden lakás önálló ingatlan, saját tulajdoni lappal.
Könnyen eladható, örökölhető, hitelezhető.
Jogilag tiszta, hosszú távra stabil megoldás.
Egyértelmű tulajdonosi felelősség és költségmegosztás.
⚠️ Hátrányai
Költségesebb és hosszabb folyamat.
Szükséges az ingatlan műszaki megfelelése (önálló bejárat, mérőórák stb.).
Közös költséggel, közgyűléssel jár.
💰 Költségek
Ügyvédi díj: 150–250 ezer Ft
Földmérő és építész terv: 100–300 ezer Ft
Földhivatali bejegyzés: 10–25 ezer Ft
Összesen: 300–600 ezer forint, általában 2–3 hónap alatt.
🧩 Mikor célszerű?
Ha az ingatlanon önálló lakrészek vannak (pl. két külön bejáratú lakás).
Ha eladás vagy hitelfelvétel a cél.
Ha hosszú távon stabil jogi viszonyokat akarsz.
Ha több generáció él egy épületben, és mindenki saját lakást szeretne.5. Lépésről lépésre – hogyan indulj el?
Ha használati megosztást szeretnél:
Egyeztess a tulajdonostársakkal.
Készítsetek írásos szerződést (ügyvéddel).
Kérd a földhivatali megjegyzést.
Ha társasházzá alakítanátok:
Kérjetek műszaki felmérést és alaprajzot.
Készíttessetek alapító okiratot ügyvéddel.
Adjátok be a kérelmet a földhivatalhoz.
Alakuljon meg a társasház (SZMSZ, közös képviselő, közgyűlés).
6. Összegzés: melyik megoldás a jobb?
Használati megosztás: akkor válaszd, ha a tulajdonosok jól együtt tudnak működni, és csak a használatot szeretnétek tisztázni, nem akartok eladni.
Társasház-alapítás: akkor éri meg, ha önálló lakások vannak, eladás vagy hitelfelvétel is cél, és jogilag biztonságos, hosszú távú megoldást keresel.
Mindkettő rendezett, jogszerű forma – csak más célt szolgál.A használati megosztás „békés együttélés”, a társasház viszont „végleges szétválás”.
💡 Tipp
Ha bizonytalan vagy, melyik felel meg a helyzetednek, érdemes ingatlanjogász és földmérő bevonásával konzultálni. Egy jól előkészített megoldás évekre lezárhatja a vitákat és értékállóbbá teszi az ingatlant. Konzultálj velünk!
Fontos tudnivaló / Felelősség-kizárás
A blog cikkei kizárólag általános tájékoztatás célját szolgálják, és nem minősülnek jogi vagy pénzügyi tanácsadásnak. A közölt információk nem helyettesítik az adott ügy részletes vizsgálatát, és nem alkalmasak konkrét döntések meghozatalára. Konkrét jogi vagy pénzügyi kérdés esetén kérjük, keressen fel képzett szakembert az adott területen, aki az Ön körülményei alapján személyre szabott tanácsot tud nyújtani.
Hozzászólások