Airbnb és társasházak: meddig engedheti meg a közös képviselő a rövid távú kiadást?

A közgyűlés jogköre, az SZMSZ módosítása és a tulajdonosi jogok ütközése.

Miért probléma az Airbnb egy társasházban?

A rövid távú lakáskiadás – például Airbnb-jelleggel – sok előnnyel járhat a tulajdonosnak: jövedelem, kihasználatlan ingatlan hasznosítása, rugalmasság. Ugyanakkor, egy társasházban – ahol sokan élnek közös falak között – felmerülhetnek konfliktusok:

• Zaj, idegenek mozgása, zavart moduláris használat – míg egy állandó lakó viselkedése kiszámíthatóbb lehet, egy-egy turistacsoport érkezése „ingadozó viselkedést” hozhat.

• Közmű- és közös infrastruktúra igénybevétele (pl. lift, lépcsőház, takarítás) – a vendégek használata hamarabb kopáshoz, karbantartási igényekhez vezethet.

• A lakóközösség jellege változhat – kevesebb “konszolidált” lakó, több tranzitforgalom.

• Jogbizonytalanság: amikor nincs tiszta szabályozás, gyakran vita alakul ki, hogy mi számít „rendeltetésszerű használatnak”.

Ezért sok társasházi közösség igyekszik szabályozni vagy korlátozni a rövid távú kiadást – de ezt csak akkor lehet jogszerűen és hatékonyan megtenni, ha megfelelnek bizonyos feltételeknek.

Jogszabályi hátterek: mi határozza meg a lehetőségeket?

Ahhoz, hogy értsük, mit tehet a közös képviselő, és hol vannak a korlátai, előbb át kell nézni a jogszabályi kereteket és a társasházi törvényt.

A társasházi törvény (Tht.) és a lakás rendeltetésszerű használata

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) alapvetően meghatározza, hogy a külön tulajdonban álló lakás tulajdonosa használhatja lakás céljára, illetve azon belül – ha az nem áll ellentétben az érvényes szabályokkal – egyéb hasznosítást is végezhet.Azonban a Tht. lehetőséget nyújt arra, hogy a lakóépület céljával összhangban az SzMSZ korlátozásokat vezessen be, például korlátozza a “lakáshasznosítás” módját, ha ez a lakóközösség nyugalma és rendje érdekében indokolt.

Kúria-döntések és jogesetek

Egy fontos döntés (Pfv. I.20.583/2019/4.) arra utal, hogy egy társasház közgyűlése akkor is korlátozhatja az Airbnb-funkciót, ha az SzMSZ-ben előzetesen szerepel a bejelentési kötelezettség: ha a közös képviselő gyanút lát (pl. a zaj, rendbontás veszélyét), kérheti a közgyűlést az ügy eldöntéséhez.

Azonban a korlátozásnak összhangban kell lennie a kisebbségi tulajdonos joggal – nem lehet olyan szabály, amely ellehetetleníti a tulajdonost abban, hogy alapvető jogait érvényesítse (pl. bérbeadás). Dr. Kovács Norbert jogi blogja is kiemeli: ha a társasház nem vezette be a tiltást az SZMSZ-ben, akkor a közgyűlési korlátozás gyakran érvénytelennek minősül a bíróságon.

SZMSZ módosítása: hogyan lehet beépíteni korlátozást?

Ahhoz, hogy a szabályozás hatékony legyen, az SzMSZ-ben kell rögzíteni az AirBnB-vel, rövid távú kiadással kapcsolatos szabályokat, például:

• a bejelentési kötelezettség (a tulajdonosnak jeleznie kell, ha kiadásra szánja a lakást)

• hogy a lakás csak lakás céljára használható, és nem végezhető benne kereskedelmi tevékenység

• időbeli korlátozás (pl. évente maximum napok száma)

• vendégek viselkedésének szabályai (zaj, vendéglátási rend)

• elérhetőség biztosítása (pl. 24 órás elérhetőség lakók számára)

Az SzMSZ módosításához általában a közgyűlési döntés kell, és jellemzően a tulajdoni hányadok egyszerű többsége (vagy az érvényes SZMSZ szerint szükséges arány) szükséges. HBPM Kft. például azt írja, hogy az SzMSZ módosításához >50 %-os többség kell.

Korlátozási határok: meddig mehet a közösség?

• Az SzMSZ-ben szabályozott tilalom vagy korlátozás nem lehet ellentétes a törvénnyel (Tht.), és nem vonhatja el a tulajdonos alapvető jogosultságait.

• Az SzMSZ-ben foglalt szabály nem lehet túlzásba vitt: nem lehet olyan abszolút tiltást foganatosítani, amely ellehetetleníti bármiféle hasznosítási jogot.

• Ha az adott tulajdonos már korábban foglalkozott Airbnb-jelleggel, és ezt regisztráltal, akkor a későbbi SZMSZ-módosítás nem feltétlenül érvényes visszamenőleg az ő eseteire.

• A Kúria és bíróságok vizsgálhatják, hogy a szabályozás arányban áll-e a közösség érdekeivel, és nem okoz-e aránytalan hátrányt egy tulajdonosnak.

Mi tehet a közös képviselő? – lehetőségek és korlátok

A közös képviselő szerepe kulcsfontosságú, de nem önállóan dönthet minden kérdésről. Itt van, mit tehet:

1. Kezdeményezés, előkészítés, tájékoztatás

• Előzetes felmérés, érdeklődés a lakók felől: kik terveznek Airbnb-t indítani, milyen aggályaik vannak a lakóknak.

• Jogász, társasházi szakértő bevonása: hogy a tervezett SZMSZ-módosítás jogszerű legyen.

• Közgyűlési napirendi pont bevezetése: az Airbnb kérdésének megvitatása és szabályozási javaslatok lefektetése.

2. Napirend és közgyűlés lebonyolítása

• Meghívóban pontosan jelezni: “Airbnb, rövid távú kiadás szabályozásának megvitatása és SZMSZ-módosítás.”

• Biztosítani, hogy a határozatképesség meglegyen (megfelelő részvétel).

• A javasolt módosításokat részletesen ismertetni, véleményeket meghallgatni.

3. Határozatok végrehajtása, kontroll

• Ha elfogadja a közgyűlés az új rendelkezést, akkor a közös képviselő feladata, hogy biztosítsa a szabály betartását (pl. bejelentési kötelezettség, ellenőrzés).

• Amennyiben a tulajdonos nem tartja be az új szabályokat, intézkedhet figyelmeztetésről, követelheti a szabálysértő viselkedés megszüntetését, adott esetben jogi útra terelheti az ügyet.

• Fontos: a közös képviselő nem bírságolhat önállóan – ha az SZMSZ nem tartalmaz bírságról szóló kitételt, akkor nem rendelhet bírságot. Dr. Kovács szerint az SZMSZ-ben szereplő korlátozások megsértése esetén nem szabható automatikusan pénzbírság a tulajdonosnak.

• A közös képviselő jogos adatkezeléssel (ha az SzMSZ felhatalmazza) nyilvántarthatja, hogy mely lakások üzemelnek ilyen kiadásban, milyen vendégek érkeznek, elérhetőségük stb. (de csak a törvényes keretek között)

A tulajdonos jogai és konfliktusai

A tulajdonos sem tehet bármit. Íme, mire figyelnie kell:

• Ha a társasház már előre meghatározott szabályokat fogadott el (SZMSZ), akkor azokat be kell tartania: például bejelentési kötelezettség, bizonyos feltételek teljesítése.

• Ha a tulajdonos vitatja a közgyűlési döntést, akár bírósághoz fordulhat, kérve a döntés semmisségének megállapítását – különösen, ha az SZMSZ-módosítás nem felelt meg a jogszabályi követelményeknek. Jogvédelmi fórumok szerint, ha a tiltás nem volt az SZMSZ-ben korábban előírt, akkor valószínűbb, hogy a bíróság a tulajdonos javára dönt.

• A tulajdonos kérheti, hogy a szabályozás ne alkalmazható rá visszamenően, ha már korábban legitim módon működött.

• Az SzMSZ-nek nem lehet olyan rendelkezése, amely visszamenőleg ellehetetleníti a tulajdonost, vagy diszkriminatív módon bánik vele.

2024–2025: aktuális változások, szigorítások

Az Airbnb és rövid távú kiadás szabályozása az utóbbi időben több fokozatot lépett, különösen Budapesten:

• A kormány 2025-től kétéves moratóriumot vezet be Budapesten az új Airbnb-regisztrációkra, azaz 2025–2026 között új magánszálláshelyeket nem lehet majd bejegyezni.

• Az éves átalányadó Budapesten 38 400 Ft-ról 150 000 Ft-ra emelkedik szobánként.

• A Budapesti kerületek egyes helyi rendeletekben már kötelezővé tették a társasházi hozzájárulást vagy a házirend kifüggesztését, 24 órás elérhetőséget, szabályozzák az idegenforgalmi üzembeni lakás működését.

Ezek a változások megerősítik, hogy bár a tulajdonosoknak még megmarad a joga a rövid távú kiadáshoz (lakáshasznosítás), ugyanakkor közösségi szabályozás is szükséges és egyre inkább legitimmé válik a korlátozás is.

„Meddig engedheti meg” a közös képviselő

A közös képviselő nem dönthet egyedül – csak előkészítheti és végrehajthatja a közgyűlési döntéseket. A közgyűlés jogosult módosítani az SZMSZ-t, és bevezetni olyan rendelkezéseket, amely korlátozza vagy szabályozza a rövid távú kiadást – feltéve, hogy ez arányos, jogszerű és nem ütközik a Tht.-tel. A tulajdonos jogai védettek: ha a szabályozás túlzott vagy jogtalan, bíróságon megtámadható. A közösségi konszenzus, a szabályok egyértelműsége és a jogi megalapozottság kulcs a zavartalan működéshez. A 2025-ös törvényi és adóváltozások (pl. moratórium, adóemelés) tovább szigorítják a környezetet, különösen nagyvárosokban.

Fontos tudnivaló / Felelősség-kizárás

A blog cikkei kizárólag általános tájékoztatás célját szolgálják, és nem minősülnek jogi vagy pénzügyi tanácsadásnak. A közölt információk nem helyettesítik az adott ügy részletes vizsgálatát, és nem alkalmasak konkrét döntések meghozatalára. Konkrét jogi vagy pénzügyi kérdés esetén kérjük, keressen fel képzett szakembert az adott területen, aki az Ön körülményei alapján személyre szabott tanácsot tud nyújtani.