Ingatlan adásvétel – Gyakori kérdések és hasznos válaszok (GYIK)

1. Foglaló vagy előleg: mi a különbség ingatlanvásárlásnál?
    A foglaló a szerződés megkötésének biztosítéka: ha teljesül az adásvétel, a vételárba beleszámítják; ha meghiúsul, a felelős féltől függően szankció jár. Vevő hibája esetén a foglalót elveszíti, eladó hibája esetén a kétszeresét kell visszafizetni. Ezzel szemben az előleg mindig visszajár a vevőnek, ha bármilyen okból nem jön létre az üzlet. Bizonytalan kimenetelű ügyleteknél ezért érdemesebb előleget adni, mert a foglaló elveszhet a vevő számára.

2. Kell-e adót fizetni a lakás eladása után?
Igen, bizonyos esetekben. Ha az ingatlant a megszerzésétől számított 5 éven belül eladja valaki magasabb áron, mint amennyiért vette, akkor személyi jövedelemadó (SZJA) fizetési kötelezettsége keletkezhet. Az adó mértéke 15% a nyereségen, de az adóköteles összeg évente csökken: a szerzés évében 100%, a 2. évben 90%, a 3. évben 60%, a 4. évben 30% a figyelembe veendő nyereség, az 5. év elteltével pedig már egyáltalán nem kell adót fizetni az eladás után. Magyarán öt év után adómentes a lakáseladásból származó jövedelem.

3. Mennyi illetéket kell fizetni ingatlan vásárlásakor, és vannak-e kedvezmények?
Alapesetben a vevőnek a megvásárolt ingatlan forgalmi értékének 4%-át kell megfizetnie vagyonszerzési illetékként. Számos illetékmentesség vagy kedvezmény létezik azonban. Például házastársak vagy egyenesági rokonok közötti adásvételnél egyáltalán nem kell illetéket fizetni. CSOK Plusz igénybevétele esetén ugyanez a felállás. Cserepótló vételnél – ha valaki 3 éven belül másik lakást elad vagy vesz – csak a két ingatlan árának különbözete után kell a 4%-ot megfizetni. Új építésű ingatlan első vevőjeként 15 millió Ft-ig illetékmentes a vásárlás, 15–30 millió Ft között csak a 15 millió feletti részre kell illetéket fizetni (30 millió felett viszont nincs kedvezmény). 35 év alatti első lakástulajdonosok számára szintén van kedvezmény: ha a lakás értéke 15 millió Ft alatt van, akkor csak 2% illetéket kell fizetniük.

4.Kötelező-e energetikai tanúsítvány az ingatlan eladásához?
Igen, majdnem minden esetben köteles az eladó energetikai tanúsítványt készíttetni az ingatlanról az adásvétel előtt. Ez a dokumentum minősíti az épület energiahatékonyságát (pl. “BB” vagy “CC” kategória), és 10 évig érvényes. Csak néhány speciális ingatlantípus mentesül a tanúsítvány alól (például ritkán használt üdülők vagy meghatározott műhelyek), de lakás vagy ház eladásánál általános követelmény a tanúsítvány átadása a vevőnek.

5. Hogyan adható el jelzáloggal terhelt ingatlan?
Tehermentesítés nélkül nem zárulhat le az adásvétel – a feleknek rendezniük kell az ingatlanon fennálló tartozásokat (pl. banki jelzálogjogot, végrehajtási jogot) az adásvételi szerződés keretében. Gyakori megoldás, hogy a vevő a vételár egy részét közvetlenül a jelzálog jogosultjának (pl. banknak) fizeti meg. A bank az adósság kiegyenlítése után kiad egy törlési engedélyt, amellyel a földhivatal törli a jelzálogjogot. Így a vevő már tehermentes ingatlant fog kapni a tulajdonjog bejegyzésekor .

6. Mi a teendő, ha haszonélvezeti jog van az ingatlanon?
A haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan is eladható, de a vevő általában tehermentesen szeretné megvenni. Ehhez a haszonélvezőnek le kell mondania a jogáról. Ezt megteheti magában az adásvételi szerződésben vagy egyidejűleg külön okiratban, ingyenesen vagy akár ellenérték fejében. Ha a haszonélvező már elhunyt, akkor az eladó hozza magával a halotti anyakönyvi kivonatot – ilyenkor a haszonélvezet a törvény erejénél fogva megszűnt, de a földhivatali törléshez be kell nyújtani a dokumentumot. A lényeg, hogy a tulajdoni lapról törölni kell a haszonélvezeti jogot, különben az új vevő tulajdonjoga nem lesz kizárólagos.

7. Mire figyeljek, ha társasházi lakást vásárolok?
Társasházi lakásnál nem csak magát a lakást, hanem egy tulajdonosi közösségben való tagságot is megszerez a vevő. Éppen ezért mindig kérje el és tanulmányozza át a társasház alapító okiratát és a Szervezeti-működési Szabályzatot (SZMSZ). Ezekből kiderül, mely részek tartoznak külön tulajdonba és melyek közösek, illetve van-e bármilyen speciális jog a lakáshoz kapcsolódóan. Például előfordulhat, hogy a lakáshoz tartozó tároló vagy parkolóhely osztatlan közös tulajdonban van – ilyenkor a többi tulajdonostársat elővásárlási jog illeti meg arra a részre. Ez azt jelenti, hogy a vevő ajánlatát előbb fel kell ajánlani a többi tulajdonosnak; ha valamelyik él a jogával, átveheti a vevő helyét. A kellemetlenségek elkerülése érdekében érdeklődjünk a közös képviselőnél is a közös költség aktuális összegéről és arról, nincs-e a lakáson közös költség tartozás, illetve várható-e nagyobb felújítás, ami extra befizetéssel járhat.

8. Mit tegyek, ha hitelből szeretném megvásárolni az ingatlant?
Banki hitel igénybevétele esetén fontos előre felkészülni, mert a folyamat hosszabb és több szereplős. Mielőtt aláírná a szerződést és foglalót fizetne, érdemes előzetes hitelbírálatot kérni a banktól. Így kiderül, hogy mekkora kölcsönre jogosult, és elkerülhető, hogy a hitel elutasítása miatt essen kútba az adásvétel – ami a foglaló elvesztésével járhat a vevőnek. A szerződésben rögzíteni kell a hitelből való fizetés ütemezését is: a bank jellemzően közvetlenül az eladónak utalja a kölcsön összegét. Számítani kell rá, hogy a hitelfelvétel miatt további dokumentumok (pl. saját erő igazolása, letéti igazolás a banknak) is szükségesek lesznek – ezeket az ügyvédje előkészíti a szerződés mellé.

9. Aláírhatja-e más (meghatalmazott) helyettem az adásvételi szerződést?
Igen, nem kötelező a személyes jelenlét az aláírásnál – az eladó vagy a vevő meghatalmazott útján is eljárhat. Fontos azonban, hogy a meghatalmazást megfelelően hitelesítsék: ügyvédi ellenjegyzéssel kell ellátni, vagy közjegyző előtt kell készíteni. Két tanúval aláírt, egyszerű magánokirat sajnos nem elegendő ingatlan adásvételhez a földhivatal felé. Ügyintézés előtt tehát mindenképp egyeztessen ügyvéddel vagy közjegyzővel a meghatalmazás szabályos formájáról.

10. Milyen költségekkel jár az ingatlan adásvétel (vétel vagy eladás)?
Vevőként az alábbi fő költségekre számítson a vételáron felül: egyrészt a már említett 4%-os vagyonszerzési illeték (ha nincs mentesség), másrészt az ügyvédi díj a szerződésért, továbbá a földhivatali tulajdonjog-bejegyzés díja (jelenleg 6.600 Ft ingatlanonként) és a tulajdoni lap lekérésének kisebb költségei. Eladóként a fő költség esetleg a fent említett 15% SZJA az eladás után, ha adóköteles (ld. 2. kérdés). Emellett az eladót terheli az energetikai tanúsítvány kiállíttatásának díja, ha még nincs érvényes (ez típustól függően tízezres nagyságrend). Továbbá, ha ingatlanközvetítőt bízott meg, az ingatlanos jutaléka (általában a vételár 2-5%-a) az eladót terheli. Ha volt az ingatlanon jelzálog, annak törlési díja a földhivatalnál szintén az eladót terheli (jelenleg 6.600 Ft). Összefoglalva: a vevő fizeti a vételáron felül a saját illetékét, ügyvédjét és hivatalos díjakat, az eladó pedig állja a saját adó- és egyéb költségeit (tanúsítvány, közvetítő, teher-levétel).

11. Szükséges-e ügyvéd az ingatlan adásvételi szerződéshez?
Gyakorlatilag igen. A hatályos jogszabályok szerint ugyan az ingatlan-adásvételi szerződés érvényességéhez elegendő az írásba foglalás (tehát ügyvéd nélkül is létrejöhet érvényesen a felek között), a tulajdonjog megszerzéséhez azonban be is kell jegyezni a vevőt a földhivatalnál. Ehhez már további alaki követelményeknek is meg kell felelni. Az Ingatlan-nyilvántartási törvény előírja, hogy a szerződés csak akkor alkalmas bejegyzésre, ha ügyvéd ellenjegyezte vagy közokiratba foglalták. Sőt, a földhivatali eljárásban kifejezetten kötelező a jogi képviselet: ügyvéd vagy közjegyző nélkül benyújtott tulajdonjog-bejegyzési kérelmet a földhivatal hiánypótlás nélkül visszautasítja. Tehát ha szeretné a vevő a saját nevére kerültetni az ingatlant, elengedhetetlen az ügyvédi közreműködés – nem csak a jogszabály miatt, hanem a biztonságos ügylet érdekében is.